Zašto minimalna pričuva često nije dovoljna i kako se određuje primjereni iznos

Kada se na sastanku suvlasnika potegne pitanje visine zajedničke pričuve, prva reakcija većine stanara gotovo je uvijek ista – traženje načina kako taj mjesečni iznos zadržati na zakonskom minimumu. Međutim, važno je odmah razbiti najveći mit u upravljanju nekretninama: pričuva nije porez, nije namet i nije novac koji dajete nekom drugom.

To je isključivo vaš novac. Riječ je o namjenskoj štednji kojom izravno čuvate, održavate i dugoročno povećavate tržišnu vrijednost Vaše nekretnine.

Pravo je pitanje stoga: predstavlja li inzistiranje na minimalnoj pričuvi stvarnu uštedu danas, ili nosi rizik od većih i neplaniranih troškova u budućnosti?

Nova pravila igre: Zgrada kao pravna osoba

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donio je važne promjene koje zahtijevaju pažljivije planiranje financija. Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost i dobiva vlastiti OIB. Zgrada u financijskom i pravnom smislu na tržištu nastupa kao potpuno samostalan subjekt sa svojim bankovnim računom.

To u praksi znači da zgrada mora strogo brinuti o svojoj financijskoj likvidnosti. Prema novom pravnom okviru, zajednica suvlasnika koja ne može podmirivati svoje obveze – primjerice, platiti izvedene sanacije, hitne intervencije majstora ili sudske troškove – prema zakonu, u krajnjem slučaju može biti izložena i riziku od stečaja. Održavanje pozitivne bilance stoga postaje ključno za zakonsku i financijsku stabilnost vaše zgrade.

Zakonski minimum naspram primjerene pričuve: Zašto minimum često nije dostatan?

Trenutni minimalni iznos pričuve vezan je uz etalonsku cijenu građenja (0,54%) što trenutno iznosi 0,36 eura po kvadratnom metru. Iako taj zakonski minimum predstavlja nužan osnovni prag, praksa pokazuje da on u većini slučajeva jednostavno nije dostatan. Svaka je zgrada priča za sebe – sa svojom specifičnom opremom, starošću i problemima. Zato je za kvalitetno i sigurno održavanje, umjesto oslanjanja na goli minimum, neophodno odrediti primjerenu pričuvu koja odgovara stvarnim i specifičnim potrebama upravo vaše zgrade.

Stavimo to na papir. Uzmimo za primjer zgradu od 20 stanova, gdje je prosječna površina stana 60 kvadratnih metara. Uz strogi zakonski minimum, takva zgrada mjesečno prikupi ukupno 432 eura. Iz tog se budžeta moraju redovito podmirivati svi fiksni operativni troškovi:

• Zajednička struja i sustavi: Stubišna rasvjeta te napajanje i održavanje zajedničke antene i sustava portafona (parlafona)
• Usluga čišćenja zajedničkih prostora
• Premija osiguranja objekta. Obveza je zajednice suvlasnika osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika te od odgovornosti za štetu prema trećim osobama
• Naknada upravitelju i bankovne naknade
• Obvezni zakonski pregledi: Vatrogasni aparati, ispitivanje elektroinstalacija i gromobranskih instalacija (te po potrebi hidrantske mreže i dimnjaka)
• Održavanje dizala: Redoviti mjesečni servis, godišnji atesti, usklađivanje dizala sa zakonskim regulativama te trošak električne energije za rad dizala (za zgrade koje ga posjeduju)
• Naknada predstavniku suvlasnika: Uobičajena praksa kojom suvlasnici nagrađuju operativni trud
• Održavanje okućnice: Redovita košnja trave i orezivanje zelenih površina. (za zgrade koje posjeduju okućnicu)

Kada se od 432 eura oduzmu svi navedeni troškovi, preostala sredstva na računu često mogu biti nedostatna, osobito ako se pojave izvanredni troškovi. Tržište građevinskih materijala i usluga rada diktira stvarne cijene popravaka. Ako u zgradi iznenada procuri krov, pukne cijev u zidu, javi se potreba za hitnim odštopavanjem zajedničkih vertikala ili otkaže sustav portafona, može se često dogoditi da se zgrada nađe u izazovnoj financijskoj situaciji jer na računu jednostavno nema dovoljno novca za plaćanje majstora.

Ovaj je problem dodatno izražen kod manjih zgrada (s 4 do 10 stanova). One nemaju prednost "ekonomije razmjera". Fiksni troškovi postavljanja skele ili izlaska majstora ostaju visoki, a dijele se na znatno manji broj suvlasnika. Zato manje zgrade objektivno zahtijevaju viši iznos primjerene pričuve po kvadratu.

Temelj sigurnosti: Godišnji i višegodišnji program održavanja

Kako se onda određuje stvarna i primjerena pričuva? Zakonska terminologija je tu vrlo jasna: optimalna visina pričuve ne bi se trebala određivati "odokativno" ili pukim pregovaranjem o minimumu, već se mora temeljiti isključivo na Godišnjem i višegodišnjem programu održavanja zgrade.

Kroz izradu ovog Programa pronalazi se ključni balans. Kao vaš upravitelj, mi temeljito analiziramo starost zgrade, njezino tehničko stanje i sve ugrađene sustave. Prilikom pregleda zgrade, u dogovoru s predstavnikom suvlasnika, zajednički predlažemo potrebne zahvate i prioritete održavanja. Upravo se na temelju te stručne analize i procjene specifičnih potreba predlaže primjerena pričuva. Nakon toga, u samom Programu usklađuju se stvarni zahtjevi održavanja sa željama i financijskim mogućnostima suvlasnika, koji u konačnici donose odluku hoće li taj Program usvojiti.

Pričuvu treba gledati kao štednju. Zgrada se ne održava od danas do sutra; investicije poput sanacije fasade, ugradnje novog dizala ili zamjene krova sigurno će doći. Ako se kroz Program odredi adekvatna pričuva, zgrada s godinama akumulira ušteđevinu. Kada dođe trenutak za veliki zahvat, zgrada već raspolaže konkretnim novcem. Tada se projekt može ostvariti s manje stresa, eventualno uz tek kratkoročno, blago povećanje pričuve – čime se smanjuje potreba za podizanjem bankovnih kredita.

Danas postoje brojni programi sufinanciranja – bilo na državnoj, lokalnoj ili EU razini – koji znatno smanjuju troškove suvlasnika. Ipak, za sudjelovanje u takvim programima ključna je pripremljenost. U trenutku prijave na natječaj, zgrada na računu mora imati osiguran određeni postotak sredstava koji služi za:

1. Izradu stručne projektne dokumentacije i troškovnika (što je preduvjet za samu prijavu).
2. Pokrivanje vlastitog udjela u troškovima sufinanciranja (ostatak koji ne pokriva fond).

Zgrade koje sustavno štede kroz primjerenu pričuvu spremne su iskoristiti ove prilike čim se pojave, čime ostvaruju goleme uštede i izbjegavaju potrebu za podizanjem kredita.

Kredit kao skuplja opcija financiranja

Zgrade koje raspolažu isključivo minimalnim sredstvima prilikom većih sanacija najčešće moraju zatražiti bankovni kredit. Tu se susrećemo s dva važna izazova:

• Zahtjevan postotak potpisa: Zbog strogih pravila upravljanja rizicima, banke u Hrvatskoj za odobrenje kredita najčešće traže suglasnost suvlasnika koji predstavljaju minimalno 60% suvlasničkih udjela (a nerijetko i više). Skupiti takav postotak potpisa na terenu često je vrlo zahtjevno, a bez toga se kredit ne može odobriti.
• Bankovna kamata: Zgrada koja nije izdvajala sredstva kroz redovnu pričuvu, za popravak će kroz kreditne anuitete morati plaćati i bankovnu kamatu, čime konačna cijena radova osjetno raste u odnosu na plaćanje vlastitim sredstvima.

Što kada se program mora mijenjati? 

Ponekad se dogodi da se javi potreba za radovima koji nisu bili predviđeni Godišnjim programom (primjerice, suvlasnici se naknadno slože da žele estetski obojiti i okrečiti stubište), a redovna pričuva ne pokriva taj trošak. Budući da račun zgrade mora ostati likvidan, suvlasnicima je na raspolaganju jednostavno rješenje: jednokratne dodatne uplatnice.

Trošak radova se podijeli i svaki suvlasnik putem uplatnice jednokratno uplati svoj udio na račun zgrade. Kako bi se uplatnice zakonski smjele izdati, obvezna je formalna, pisana Odluka suvlasnika potpisana od strane natpolovične većine (više od 50% suvlasničkih udjela). Ovo je brzo i efikasno rješenje za izvanredne situacije i unaprjeđenja koja zahtijevaju brzu reakciju bez podizanja kredita.

Naš pristup: Stručan savjet, vaša odluka

Uloga Upravitelja Trokutan je transparentno i profesionalno vođenje vaše zgrade. Naša je zadaća izraditi i predložiti vam kvalitetan Godišnji i višegodišnji program održavanja koji potiče pametnu štednju, osigurava likvidnost zgrade i pomaže u izbjegavanju financijskih poteškoća.

Ipak, konačna riječ uvijek je vaša. Usvajanje Programa održavanja, visina pričuve, aktivacija dodatnih uplatnica i željeni standard stanovanja ovise isključivo o zajedničkoj odluci vas kao suvlasnika. Mi smo tu da vam osiguramo točne informacije, upozorimo vas na tržišne i zakonske realnosti te ponudimo rješenja, ostavljajući vama potpunu slobodu u upravljanju vašim novcem i vašim domom.