Vodić za sastanak suvlasnika

Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.

Tko i kada saziva sastanak?

Sastanak suvlasnika obvezno se održava najmanje jedanput godišnje. Na njemu se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju te donošenju godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zgrade.

Sastanak saziva predstavnik suvlasnika, upravitelj zgrade, a mogu ga sazvati i sami suvlasnici ovisno o veličini zgrade:

• Više od 1/3 suvlasnika ako zgrada ima manje od 20 samostalnih uporabnih cjelina (stanova i poslovnih prostora)
• Više od 1/5 suvlasnika ako zgrada ima više od 20, a manje od 50 samostalnih uporabnih cjelina
• Više od 1/10 suvlasnika ako zgrada ima više od 50 samostalnih uporabnih cjelina

Kako se dostavlja poziv?

Poziv se dostavlja najmanje pet dana prije sastanka. Dostavlja se pisanim putem u poštanski pretinac, na adresu prebivališta/boravišta ili putem elektroničke pošte (ako se tako dogovori natpolovična većina). Uz to, obvezna je objava poziva na oglasnoj ploči zgrade.

Poziv mora sadržavati podatke o osobi koja saziva sastanak, mjestu, vremenu, načinu održavanja te dnevni red.

Održavanje sastanka i vođenje zapisnika

Na početku sastanka, nazočni suvlasnici većinom glasova biraju zapisničara. O sastanku se vodi zapisnik koji moraju potpisati (ili dati suglasnost putem e-maila): osoba koja je sazvala sastanak, zapisničar, svi nazočni suvlasnici te upravitelj zgrade ako je nazočan. Zapisnik sadrži podatke o zgradi, vremenu i mjestu, prisutnima, dnevnom redu, prijedlozima, odlukama i načinu glasanja.

Što u slučaju ometanja sastanka? Ako pojedini suvlasnik onemogućava mirno održavanje sastanka, natpolovična većina može donijeti odluku da ga se prestane pozivati na buduće sastanke. U ekstremnim slučajevima, ako se očekuje remećenje javnog reda i mira, predstavnik može pozvati policiju kako bi se sastanak nesmetano održao.

Kako se računaju glasovi i potrebne većine?

Važna napomena: Svi zakonski postotci potrebni za donošenje odluka ne odnose se na broj prisutnih osoba, već isključivo na suvlasničke udjele upisane u zemljišne knjige ili vrijednosnu površinu zgrade.

Da bi odluke bile pravovaljane, potrebni su sljedeći udjeli:

• > 33% (više od jedne trećine): Za donošenje odluke o izvršenju nužnih popravaka (npr. sanacija krovne konstrukcije, nosivih zidova, pročelja radi trajnog otklanjanja opasnosti) te za s tim povezano povećanje iznosa pričuve.
• > 50% (natpolovična većina): Za većinu poslova redovite uprave. To uključuje izbor predstavnika i upravitelja, usvajanje programa održavanja i visine pričuve, uređenje pročelja, ugradnju dizala, osiguranje zgrade, donošenje kućnog reda, podizanje kredita za financiranje održavanja, naknadu predstavniku, davanje u zakup zajedničkih dijelova do jedne godine te postavljanje mjesta za punjenje električnih vozila.
• > 66% (dvotrećinska većina): Za izbor predstavnika suvlasnika koji nije suvlasnik u zgradi (ili član uže obitelji). Ista većina potrebna je i za davanje suglasnosti za kratkoročan najam, najam za veći broj osoba te obavljanje djelatnosti koje nisu "tihe i mirne", uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati svi neposredni susjedi (čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom).
• > 80% (kvalificirana većina): Za poslove investicijskog održavanja (poboljšice koje premašuju redovita sredstva pričuve), prenamjenu zajedničkih u posebne dijelove ili dogradnju/nadogradnju zgrade (ako svi ostaju suvlasnici u istom omjeru), davanje zajedničkih dijelova u zakup dulji od jedne godine te osnivanje založnog prava.

Donošenje odluka prikupljanjem potpisa

Ako se zbog veličine zgrade ili drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak, suglasnost se može pribaviti prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte (uz dokaz identiteta ili kvalificirani potpis). Dokaz identiteta utvrđuje se uvidom u osobnu iskaznicu, koja se može dostaviti i elektronički.

Donesena odluka obvezujuća je za sve. Predstavnik suvlasnika obvezan ju je objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti e-mailom na zahtjev suvlasnika.

Ispod ovog teksta možete preuzeti šprancu zapisnika sa sastanka suvlasnika.