Violazione del Regolamento di Condominio: Guida per i comproprietari – Come risolvere i problemi con i vicini e quali sono le procedure reali in Croazia?

Vivere in un condominio richiede rispetto reciproco e compromessi. Tuttavia, incontriamo spesso situazioni in cui gli individui ignorano le regole della convivenza, che si tratti di rumore eccessivo, oggetti lasciati nei corridoi o cura inadeguata delle aree comuni.

Quando si verificano tali situazioni, i comproprietari si aspettano spesso un intervento rapido o una punizione diretta dei vicini da parte dell'amministratore del condominio. È importante sapere, tuttavia, che l'amministratore non è un ispettore né un poliziotto e non può agire al di fuori dei rigidi quadri legali. La nuova Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici ha definito chiaramente procedure che tutelano tutti i comproprietari ma richiedono anche il vostro coinvolgimento attivo.

Per rendere più semplice la risoluzione di queste sfide, forniamo una chiara panoramica dei passaggi che il condominio può e deve intraprendere.

1. Interventi rapidi: Quando chiamare le autorità invece dell'amministratore?

Per situazioni che richiedono un intervento immediato sul posto, l'amministratore non ha alcuna autorità legale per agire. In tali casi, è necessario contattare direttamente le autorità competenti:

Rumore e disturbo della quiete pubblica: Per musica ad alto volume, feste e rumori durante gli orari di riposo, è responsabile esclusivamente la Polizia.

Lavori di costruzione abusivi: Per la demolizione di muri portanti o attività di costruzione pericolose, è responsabile l'Ispettorato Edile.

Rifiuti nel cortile (Polizia Municipale): La polizia municipale agisce esclusivamente sulle superfici esterne e sui cortili che sono visibili da un'area pubblica (strada). I vigili non hanno l'autorità per risolvere i problemi riguardanti oggetti lasciati all'interno dell'edificio, nei corridoi e sulle scale. Inoltre, secondo la recente giurisprudenza costituzionale e giudiziaria, è stata abolita la possibilità di "punizione collettiva" degli edifici. Ciò significa che un vigile urbano non può più emettere semplicemente una multa all'intero edificio e riscuoterla dal vostro fondo di riserva a causa di rifiuti anonimi, ma deve identificare e sanzionare esclusivamente l'individuo che ha lasciato i rifiuti.

2. Prerequisito per la riscossione delle sanzioni: Inserimento nell'Accordo di comproprietà

Le regole generali del Regolamento di Condominio (come gli orari di riposo, i livelli di rumore consentiti e il divieto di accumulo di rifiuti) sono prescritte dal Ministero competente. Pertanto, i comproprietari non devono preoccuparsi di redigere le regole di base, poiché si applicano direttamente quelle prescritte dalla legge. Naturalmente, se lo desiderano, i comproprietari possono votare a maggioranza per adottare le proprie regole speciali adattate alle esigenze specifiche del vostro edificio.

Tuttavia, indipendentemente dal fatto che vengano violate le regole generali o quelle speciali, per sanzionare finanziariamente un trasgressore, i comproprietari devono completare un passaggio formale cruciale. Con decisione della maggioranza assoluta (in base alla quota di proprietà), l'obbligo di pagare una sanzione per la violazione del Regolamento di Condominio deve essere incorporato nell'Accordo di comproprietà (Contratto di comproprietà), e l'importo esatto di tale sanzione deve essere definito entro il limite legale che va da 50,00 a 500,00 EUR. Senza questa clausola nell'accordo, la riscossione di qualsiasi sanzione è legalmente impossibile.

3. Raccolta firme: Come viene accertata ufficialmente una violazione?

Una volta che le sanzioni sono definite nell'accordo, qualsiasi comproprietario che noti una violazione può documentarla e avviare il processo per l'invio di un richiamo. La violazione è determinata legalmente solo quando la maggioranza assoluta dei comproprietari firma la decisione di non conformità al Regolamento di Condominio.

Quando si crea un elenco per la raccolta delle firme, si utilizza un formato molto semplice: l'elenco fornisce uno spazio esclusivamente per le firme di coloro che sono d'accordo con la segnalazione. Non vengono aggiunte colonne per esprimere accordo o disaccordo, perché la mancata firma dell'elenco è considerata automaticamente come disaccordo.

4. Differenza tra oggetti lasciati nel corridoio e rumori occasionali

La legge distingue chiaramente tra i tipi di violazioni, il che influisce direttamente su come l'amministratore può inviare i richiami:

Violazioni di natura più permanente (es. oggetti e rifiuti nel corridoio comune): Un richiamo ufficiale specificherà una scadenza ragionevole per la rimozione degli oggetti. Se il vicino non rimuove gli oggetti, può essere inviato un nuovo richiamo non appena scade tale termine, senza la necessità di raccogliere nuovamente le firme.

Violazioni occasionali e ricorrenti (es. rumore e feste): Ogni nuovo incidente (es. un'altra festa notturna dopo qualche settimana) è considerato un evento completamente nuovo. Per inviare un nuovo richiamo per questo nuovo evento, è necessario raccogliere nuovamente le firme della maggioranza assoluta dei comproprietari per determinare ufficialmente quella specifica nuova violazione.

5. Emissione della sanzione e processo reale di riscossione forzata

La procedura di penalizzazione finanziaria è progettata per dare al trasgressore l'opportunità di correggere il proprio comportamento. La decisione di riscuotere una sanzione viene emessa solo se lo stesso comproprietario riceve tre richiami ufficiali entro un periodo di due anni. Tutti i fondi raccolti in questo modo vengono versati direttamente sul conto del fondo cassa condominiale.

È importante essere consapevoli di come si svolge nella pratica il processo di riscossione forzata se il trasgressore si rifiuta di pagare volontariamente la sanzione emessa:

Avvio dell'esecuzione: L'amministratore del condominio, per conto dei comproprietari, avvia prima una procedura di esecuzione forzata  basata su un documento.

Opposizione e ricorso in tribunale: Se il trasgressore presenta un'opposizione contro l'ingiunzione (cosa che accade spesso nella pratica quando qualcuno contesta una sanzione), la procedura di esecuzione viene sospesa e il caso viene trasferito automaticamente al tribunale competente. Da quel momento inizia una vera e propria causa legale.

Costi e onere della prova: In un procedimento giudiziario, l'onere della prova spetta al condominio. L'edificio deve confermare al tribunale con prove inconfutabili che la violazione è stata effettivamente commessa, il che può essere estremamente complesso per problemi come il rumore. Tutte le spese processuali e legali durante questo processo devono essere anticipate dal condominio dai fondi di riserva comuni di tutti i comproprietari.

Rischio di perdere la causa: Il verdetto finale spetta esclusivamente a un giudice. Se il tribunale valuta che le prove non sono abbastanza solide e si pronuncia a favore del trasgressore, il condominio perde la causa. In tal caso, le ingenti risorse finanziarie che l'edificio ha investito in avvocati e tasse rimangono perse definitivamente dal vostro fondo di riserva.

A causa dei rischi legali e finanziari indicati, punire i vicini è una misura che dovrebbe essere affrontata con estrema cautela e solo con prove solide, mentre la risoluzione dei disaccordi attraverso un accordo pacifico e di buon vicinato rimane sempre l'opzione più sicura e favorevole per tutti i comproprietari.