Leitfaden zur Eigentümerversammlung in Kroatien

Entscheidungen über die Verwaltung des Gebäudes zur Durchführung des Eigentümervertrages und gemäß der Hausordnung trifft die Gemeinschaft der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung.

Die Versammlung wird mindestens einmal jährlich von einem Vertreter, dem Hausverwalter oder

• 33 % Miteigentümer bei Gebäuden mit bis zu 20 Wohnungen

• 20 % der Miteigentümer von 21–50 Wohnungen

• 10 % der Miteigentümer bei Gebäuden > 50 Wohnungen

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens fünf Tage vor der Versammlung schriftlich in den Briefkasten des Eigentümers im Gebäude oder an die ständige oder vorübergehende Adresse des Eigentümers oder per E-Mail, je nach Vereinbarung der Mehrheit der Eigentümer, zugestellt werden, mit der zusätzlichen obligatorischen Bedingung, dass sie am schwarzen Brett des Gebäudes ausgehängt wird.

Die Einladung zur Sitzung enthält Informationen über die Person(en), die die Sitzung einberufen, den Ort, die Zeit und die Art der Sitzungsdurchführung sowie die Tagesordnung der Sitzung. Zu Beginn der Eigentümerversammlung einigen sich die anwesenden Eigentümer mit Stimmenmehrheit darauf, wer von ihnen die Protokollführung übernimmt.

Über die Eigentümerversammlung wird ein Protokoll geführt, welches vom Einberufer, dem Protokollführer, allen anwesenden Eigentümern des Gebäudes und dem Hausverwalter, sofern dieser bei der Versammlung anwesend war, unterzeichnet oder per E-Mail genehmigt wird. Das Protokoll der Eigentümerversammlung enthält Angaben zum Wohngebäude, Ort und Zeit der Eigentümerversammlung, Art und Weise der Versammlungsdurchführung, anwesende Personen, Tagesordnung, gestellten Anträge, gefassten Beschlüsse und Abstimmungsverhalten der Eigentümer.

Die getroffene Entscheidung ist für alle Miteigentümer bindend, wenn sie von der in diesem Gesetz vorgeschriebenen Anzahl von Miteigentümern unterzeichnet oder genehmigt wird.

Häufigkeit der Eigentümerversammlungen

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden und bespricht alle für die Verwaltung des Gebäudes wichtigen Fragen, insbesondere den jährlichen Verwaltungs- und Instandhaltungsbericht, die Verabschiedung des jährlichen Instandhaltungsprogramms für die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes für das kommende Jahr sowie das mehrjährige Gebäudeinstandhaltungsprogramm.

Entscheidungsfindung durch Unterschriftensammlung

Wenn es aufgrund der Größe des Gebäudes oder aus anderen berechtigten Gründen nicht möglich ist, eine Versammlung der Miteigentümer mit der erforderlichen Mehrheit einzuberufen, um einen Beschluss gemäß Artikel 37 des Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden zu fassen, holt ein Vertreter des Miteigentümers oder ein anderer interessierter Miteigentümer die Zustimmung des Miteigentümers zur Beschlussfassung ein, indem er Unterschriften auf einem schriftlichen Beschluss sammelt oder per E-Mail, wenn der Miteigentümer dies verlangt, mit einem Identitätsnachweis oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur.
Der Nachweis der Identität des Miteigentümers erfolgt durch Einsichtnahme in seinen Personalausweis, der auch per E-Mail übermittelt werden kann.

Die getroffene Entscheidung ist für alle Miteigentümer bindend. Der Vertreter des Miteigentümers ist verpflichtet, die Entscheidung an der Anschlagtafel bekannt zu geben oder sie auf Wunsch des Miteigentümers per E-Mail zu übermitteln.

Damit die Entscheidungen gültig sind, unterschreibt er sie

• >50 % der Miteigentümer bei einer Versammlung oder durch Unterschriftensammlung für (Wahl von Vertretern, Verwaltern, Räten, Wartungsprogramm, Versicherung, Rücklagenbetrag, Renovierung, Kanalisationsinfrastruktur, Aufzug, Art der Nutzung gemeinschaftlicher Teile des Gebäudes, Hausordnung, Vertretung, Kredit, Vergütung des Vertreters, Anmietung gemeinschaftlicher Teile für bis zu einem Jahr, sonstige Fragen der Gebäudeverwaltung, die gemäß Eigentümergemeinschaftsvertrag oder geltenden Vorschriften von den Miteigentümern im Rahmen der regelmäßigen Instandhaltung entschieden werden...)

• >80% für ausserhalb der Rücklage finanzierte Investitionserhaltung, Umwandlung von Gemeinschaftsflächen in separate Bereiche, Erweiterungen, Pacht von Gemeinschaftsflächen >1 Jahr, Pfandrecht

• >66 % für die Wahl eines Vertreters, der kein Miteigentümer ist, Entscheidungen über die Erteilung der Zustimmung zur Durchführung von Aktivitäten im Gebäude, die nicht als friedliche und ruhige Aktivitäten angesehen werden können, Entscheidungen über die Erteilung der Zustimmung zur kurzfristigen Vermietung und zur Miete für eine größere Anzahl von Personen werden unter den in den Artikeln 33, 34 und 35 des Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden festgelegten Bedingungen getroffen.

Entscheidungen werden am Schwarzen Brett ausgehängt.

Unter diesem Text können Sie das „spanische“ Protokoll der Eigentümerversammlung herunterladen.