.JPG)
| Upravljanje zgradama |
|
|
|
|
*** AKCIJA 25-40 % JEFTINIJE (od tržišne cjene u Puli,popust ovisi o veličini zgrade) UPRAVLJANJE ZGRADAMA***
PONUDA ZA UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM * AKO ŽELITE PROMJENITI UPRAVITELJA ZGRADE ( ZATO ŠTO JE SKUP ILI NISTE ZADOVOLJNI NJEGOVIM RADOM ) ILI AKO NEMATE UPRAVITELJA ZGRADE, IMAMO ZA VAS DOBRU PONUDU , KOJA JE U OKVIRU REALNIH CIJENA, A OPET NIŽA 25-40% OD CIJENA NA PULSKOM I ISTARSKOM TRŽIŠTU* O ponudi odlučuje svaki suvlasnik u zgradi , i valjana je ako je za nju dalo pristanak preko 50 % suvlasnika. Naš moto je smanjiti sadašnje ukupne troškove 25-40 % kako bi zgrada imala dovoljno sredstava za održavanje, bez uzimanja kredita kod banaka i povećanja pričuve, mi želimo više novca trošiti na realne troškove a manje za administracijske poslove, naravno uštedama na zgradi i mi kao upravitelj na tržištu smo konkurentniji. Znači imamo obostrani interes. Ako povjerite upravljanje vašom zgradom nama, uštede za vašu zgradu bi bile sljedeće: - Sadašnju vašu naknadu upravitelju, za uslugu upravljanja zgradom , umanjujemo 25- 40 %. - Osiguranje zgrade, kroz kvalitetan program i istu policu osiguranja, ušteda i do 30 %. - Dimnjačarska služba, kroz ugovorni paket zgrada, kroz bolju kontrolu radova, ušteda do 20 %. - Ostale uštede ( zajednička struja i voda, čišćenje zgrade i održavanje okućnice, male popravke i servise, materijalne troškove, odvjetničke i sudske troškove, blagajničke i knjigovodstvene usluge, usluge predstavnika stanara, najam prostora i reklamnih površina, te ostale specifične troškove ovisno o zgradi) ovisno o stavci na koju se odnosi , cca. 15-40 %. CIRKULARNA PONUDA ZA UPRAVLJANJE VAŠOM ZGRADOM: UPRAVITELJ ZGRADA TROKUTAN Agencija za poslovanje i upravljanje nekretninama Koparska br. 60, Šijana (kod pošte i OTP banke), HR-52100 Pula tel. 052- 383512, tel. 383510, fax. 052-383511 mob. 0915282393 (kontakt i dežurni telefon ) www.trokutan-nekretnine.hr , This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it
PREDSTAVNIKU SUVLASNIKA SVIM SUVLASNICIMA U ZGRADI Predmet: Ponuda za upravljanje zgradom. Poštovani predstavniče, poštovani suvlasnici temeljem naše akcije da u ovom periodu (vrijeme recesije) nudimo usluge upravljanja 25% do 40% jeftinije, od trenutnih cijena na pulskom i istarskom tržištu ,dostavljamo Vam našu ponudu: * Iz financijskog izvješća za zadnju godinu, nađite koliko plaćate sadašnjem upravitelju zgrade (naknada upravitelju), tim iznosom započnite izračun Vaše štednje....... Sadašnja naknada upravitelju .................... x 0,25 (25% popusta) = .............. jednako je novom iznosu naknade upravitelju, koju plaćate kod nas.
Tu mjesečnu uštedu pomnožite sa 12 mjeseci , da dobijete godišnju uštedu. Ako pomnožite sa 15 godina upravljanja (toliko vremena plaćate pričuvu) dobijete jedan veliki iznos dovoljan za jedan veći popravak. Time izbjegavate stalno povećanje pričuve i dizanje kredita. Nudimo Vam da nas pozovete ili dođete kod nas na razgovor , kako bi Vam održali detaljnu prezentaciju. Naše mišljenje je da za ovu ponudu postoje obostrani interesi. DOK DRUGI POVEĆAVAJU CIJENE MI NUDIMO 25% DO 40% JEFTINIJE, JEDAN OD UVJETA IZLASKA IZ KRIZE JE SMANJITI PRENAPUHANE RAČUNE I DRUGA DAVANJA! MI SMO ZA ! VEĆINA VAS U ZGRADI JE ZA, ALI JEDAN MORA POKRENUTI AKCIJU , DA BI VEĆINA ODLUČILA. NA VAMA JE DA POVUČETE OBOSTRANO KORISNE POTEZE. U KONAČNICI RADI SE O VAŠEM NOVCU. Osman Dželil dipl.ing. ,kontakt mob.091-5282393 Sadika Dželil pravnik, kontakt mob. 091-7671258
Popis poslova koje ,za vas ,obavljamo
ZAŠTO IZABRATI TROKUTAN ZA UPRAVITELJA(ZATO ŠTO ĆETE UŠTEDITI VAŠ NOVAC) Zato što ćete na razlici jeftinijeg plaćanja ( znači uštedi ) imati novac da svake godine napravite jedan za vašu zgradu važan i potreban posao (npr. remont lifta, farbanje stubišta,saniranje krova, antenski sustav, uređenje okućnice), bez podizanja kredita i bez dodatnih povećanja pričuve.
VAŠA PITANJA - NAŠI ODGOVORI Tko je upravitelj zgrade ? Za pojašnjenje tko je Upravitelj stambene zgrade upoznat ćemo Vas sa odredbama iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, objavljenog u Narodnim novinama broj 91 od 28.listopada 1996., a primjenjuje se od 1. siječnja 1997. godine. Upraviteljeve dužnosti i ovlasti: - Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. - U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. - Upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna se po općim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravljanju kojega postavljaju suvlasnici, ako što drugo ne proizlazi iz položaja koji upravitelju nekretnine daju odredbe glave 4. trećega dijela ovoga Zakona. - Upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan: - Položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30.lipnja svake godine; - Izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka kalendarske godine; - Prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice. - Suvlasnici u čije ime upravitelj upravlja nekretninom, dužni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti koje se i njih tiču obavjestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način; ono što bi neobavješteni najmoprimci i zakupci ispunili osobi koja više nije upravitelj, ili više nije ovlaštena primiti ispunjenje , valjano je ispunjeno i oslobađa dužnike obveze, ali samo ako nisu znali za tu promjenu. - Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim , ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što: - upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu; - Upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog; - Ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova; - Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari; - Upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu. - Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih suvlasnika, ti su suvlasnici dužni poduzeti što je potrebno da se do donošenja odluke o novom upravitelju upravlja u skladu s predmnijevanom voljom svih, za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima. - Sagledavanjem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u svezi upravljanja nekretninom razvidno je da je zakonodavac želio osigurati upravljanje nekretninama u suvlasništvu, bilo putem ugovornog odnosa suvlasnika i upravitelja, bilo putem prinudnog upravitelja. - U svakom slučaju upravitelj mora biti fizička ili pravna osoba upisana , odnosno registrirana za obavljanje poslova upravljanja nekretninama. - Za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama pretpostavka je da fizička ili pravna osoba raspolaže potrebnim stručnim osobama, djelatnicima i da ima potrebnu opremu i prostor za obavljanje djelatnosti. Upravljanje nekretninama je vrlo zahtjevan i složen posao. Potrebni su stručni djelatnici za područja prava, graditeljstva, ekonomije, osobe koje se razumiju u nekretnine (makleri), čitav niz koperanata koji mogu udovoljiti zahtjevima na nekretnini od sitne popravke do sanacija većih razmjera.Podrška dobrih informatičkih firmi sa dobrim programima. Dobre knjigovođe.itd. - Upravitelj upravljajući nekretninom u ime i za račun suvlasnika suvlasnicima pruža predmetnu uslugu, koja mora biti kvalitetna, stručna, ažurna, pružena na prikladan i razumljiv način svakom pojedinom suvlasniku. TKO JE PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ? Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da se među ostalim međuvlasničkim ugovorom određuje ime suvlasnika ovlaštenog za zastupanje ostalih suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama. Zakonodavac nije definirao točan naziv za takvog suvlasnika već se u praksi koristi pojam " predstavnik suvlasnika ". Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici moraju odrediti ovlaštenja i obveze predstavnika suvlasnika te da li predstavnik ima i odgovornost prema suvlasnicima. Suvlasnici mogu odrediti jednog ili više predstavnika, ali i vrstu i opseg ovlasti koje prenose na njih. Budući da zakonodavac nije propisao koje ovlasti se mogu prenijeti na predstavnika, suvlasnici odlučuju sami koje su njegove ovlasti i obveze. Suvlasnici mogu ovlastiti svog predstavnika da sklapa ugovore u poslovima u kojima se suvlasnici pojavljuju kao ugovorna strana u slučajevima ugovora o upravljanju koji se sklapa sa upraviteljem, ugovora o najmu zajedničkog prostora zgrade, o korištenju i upravljanju dijelovima i uređajima koje koriste sa suvlasnicima druge zgrade i sl. Suvlasnici bi morali ugovorom odrediti i obveze predstavnika kao što su npr. : - ovjeravanje radnih naloga izvođača radova kojim potvrđuju izvršenje određenog posla. - sudjelovanje u izboru izvoditelja radova koje provodi upravitelj. - organiziranje naplate kućnih režija ( el. energija, voda, čišćenje ) i kontrola navedenih režija. - da vodi brigu o zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta te da li se koriste prema odluci većine suvlasnika. - da redovito izvješćuje upravitelja o svim nedostacima na zajedničkim dijelovima zgrade. - da predlaže i sudjeluje u izradi prijedloga godišnjeg programa održavanja zgrade te da prati izvršenje programa. - da vodi brigu o provođenju kućnog reda. Predstavnika bi trebalo obvezati da o svom radu redovito izvješćuje suvlasnike i to najmanje jedanput godišnje, a o važnijim pitanjima u svezi upravljanja redovito kada se ta pitanja rješavaju. Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika niti samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve te je za svoj rad odgovoran suvlasnicima. Za obavljanje poslova za koje su ga ovlastili suvlasnici, suvlasnici mogu ugovorom odrediti da predstavnik ima određenu naknadu odnosno honorar iako to pitanje nije regulirano zakonom, ali taj trošak mora biti obuhvaćen programom održavanja. U slučaju promjene predstavnika, mora se mijenjati i međuvlasnički ugovor po postupku i na način kako je usvojen od suvlasnika tj. potpisom suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Budući je predstavnik suvlasnika odgovoran suvlasnicima, a ne upravitelju, suvlasnici koji su ga imenovali moraju vršit i nadzor nad njegovim radom te tražiti da ih redovito izvještava o svom radu. Na taj način će spriječiti provođenje samovolje predstavnika i preuzimanje ovlasti i obveza koje mu suvlasnici nisu prenijeli. ŠTO JE PRIČUVA I REŽIJSKI TROŠKOVI ? Pričuva je strogo namjenski novac, izdvaja se na zaseban račun i može se koristiti isključivo za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i uređaja u zgradi, a suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom dogovoriti i da se koriste za neke druge namjene. Upravitelj vodi za svaku zgradu zasebno knjigovodstvo. Suvlasnici imaju pravo uvida u trošenje pričuve a obaveza je upravitelja položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u predhodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine; Često se na stambenim zgradama prilikom određivanja visine pričuve suvlasnici odlučuju na zakonom propisani minimum, no POGREŠNO je tumačenje da je minimalni iznos pričuve 1,53 kn po mč. Minimalnu pričuvu koju suvlasnici moraju izdvajati odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje. U trenutku donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (tad je ) vrijednost stanova bila je ( Etalonska vrijednost ) 3.400,00 kn po mč ( 3.400,00 x 12 mj. = 283,33 kn x 0,54 = 1,53 kn/mj ) . Od 01.01.1998. god. dakle godinu dana nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu , uveden je Porez na dodanu vrijednost koji je praktički sve usluge poskupio za 22% ( od 2009 god. 23% ) a da se minimalni iznos pričuve od 1,53 kn po mč nije povećao za visinu PDV-a. Zadnji podatak o etalonskoj cijeni građenja U SKLOPU POTICAJNE STAMBENE IZGRADNJE ( u kome dio troškova izgradnje država ( ili lokalna zajednica) praktički donira-troškove koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu ) objavljen je u Narodnim novinama br. 183/2003, u iznosu 5.307,83 kn, dok je prosječna cijena stanova na tržištu danas ( u Puli) 1.300 €/mč. Na temelju etalonske cijene stana POS-a. MINIMALNI iznos pričuve trebao bi iznositi: ( 5.307,83 x 12 mj. = 442,31 kn x 0,54 % = 2,39 kn/mj ). Iz minimalne pričuve ( prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te sukladno odredbama Uredbe o održavanju zgrada ) podmiruju se troškovi hitnih intervencija na zajedničkim instalacijama vodovoda, kanalizacije, centralnog grijanja, elektroinstalacijama, troškovi obaveznog osiguranja zgrade, održavanje i servisni pregledi ( atesti ) protupožarne opreme, dimnjačarski radovi te naknada Upravitelju zgrade. Kako na zgradi postoje i režijski troškovi ( tzv POGONSKI TROŠKOVI ) i oni se mogu dodati u godišnji program održavanja zgrade, te će se tako putem jedne uplatnice uplaćivati pričuva i pogonski troškovi. Pogonske troškove čine : - potrošnja električne energije za zajedničke uređaje ( stubišna rasvjeta, pogon portafonskog i antenskog uređaja, pogon pumpi i automatike toplinske podstanice , dizala, uređaja vatrodojave ) - troškovi čišćenja stubišta i zajedničkih prostora po Ugovoru o djelu - zakonska obveza plaćanje i doprinosa ( na neto honorar plaća se i zdravstveno osiguranje u iznosu 103 % na neto. ) - troškovi honorara ovlaštenom predstavniku po Međuvlasničkom ugovoru ( zakonska je obveza plaćanje i doprinosa ( na neto honorar plaća se porez , prirez, mirovinsko i zdravstveno osiguranje u iznosu 103 % na neto. ) KAKO DA RJEŠIM NEDOSTATKE NA APARTMANU I ŠTO JE TO GARANTNI ROK ? Na novouseljenim zgradama važno je napomenuti slijedeće u svezi nedostataka na građevini: Pregled izvršenog dijela i obavještavanje izvođača; Naručilac je dužan pregledati izvršeno djelo čim je to po redovnom roku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odgađanja obavjestiti izvođača. Ako naručilac na poziv izvođača da pregleda i primi izvršeni rad to ne uradi bez opravdanog razloga, smatra se da je rad primljen. nakon pregleda i primanja izvršenog rada izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom, izuzev ako je znao za njih , a nije ih pokazao naručiocu. Odgovornost za solidnost građevine; Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njezine solidnosti, ako bi se ti nedostaci pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova. Izvođač odgovara i za nedostatke zemljišta na kojem je podignuta građevina, koji bi se pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova, osim ako je specijalizirana organizacija dala stručno mišljenje da je zemljište podobno za građenje a u toku gradnje se nisu pojavile okolnosti koje dovode u sumnju osnovanost stručnog mišljenja. Isto vrijedi i za projektanta ako nedostatak građevine potječe od nekog nedostatka u planu. Oni su odgovorni prema odredbama prethodnih stavova ne samo naručiocu, nego i svakom drugom stjecaocu građevine. Ova njihova odgovornost ne može se ugovorom ni isključiti ni ograničiti. Dužnost obavještavanja i gubitak prava; Naručilac ili drugi stjecalac dužan je o nedostacima obavijestiti izvođača i projektanta u roku od šest mjeseci od kad je nedostatak ustanovio, inače gubi pravo da se pozove na njega. Pravo naručioca ili drugog stjecaoca prema izvođaču odnosno projektantu po osnovi njihove odgovornosti za nedostatke prestaje za godinu dana računajući od dana kad je naručilac odnosno stjecalac obavjestio projektanta odnosno izvođača o nedostatku. Skriveni nedostaci; Ako se kasnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom, naručilac se ipak može pozvati na njega, pod uvjetom da o njemu obavjesti izvođača što prije, a naduže u roku od mjesec dana od njegova otkrivanja. Istekom dviju godina od primitka obavljenog posla, naručilac se više ne može pozvati na nedostatke. Prestanak Prava; Naručilac koji je izvođača na vrijeme obavjestio o nedostacima izvršenog posla ne može svoje pravo ostvarivati sudskim putem nakon isteka godine dana od učinjene obavijesti.Ali i nakon isteka tog roka naručilac može, ako je o nedostacima pravodobno obavijestio izvođača, prigovorom protiv izvođačevog zahtjeva za isplatu naknada istaći svoje pravo na sniženje naknada i na naknadu štete. Prijelaz prava iz odgovornosti za nedostatke; Prava naručioca prema izvođaču zbog nedostatka građevine prelaze i na sve kasnije stjecaoce građevine ili njezina dijela, ali s tim da kasnijim stjecaocima ne teče novi rok za obavijest i tužbu, već im se uračunava rok prthodnika. ŠTO ZNAČI UPRAVLJANJE CIJELOM NEKRETNINOM ? Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu, zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. međusobne odnose glede upravljanja nekretninom suvlasnici mogu regulirati međuvlasničkim ugovorom. Poslove o kojima odlučuju suvlasnici u upravljanju nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, dijeli se na poslove redovite i izvanredne uprave. Poslovi redovite uprave; U poduzimanju poslova redovite uprave potrebna je suglasnost suvlasnika koji zajedno imaju u vlasništvu više od polovine suvlasničkih dijelova nekretnine. Odluke o poslovima redovite uprave obvezuju sve vlasnike neovisno o tome što nisu sudjelovali u njihovu donošenju, te su i ti suvlasnici dužni sudjelovati u podmirenju troškova obavljanja tih poslova razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.Poslovi redovite uprave su poslovi redovitog održavanja nekretnine, a osobito: redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, stvaranje primjerene zajedničke pričuve i odlučivanje o njezinoj visini, uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda i sl. U iste poslove spada i iznajmljivanje i davanje u zakup kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela. Ako se o poduzimanju posla redovite uprave ne može postići većina, a poduzimanje poslova je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, odluku će donijeti sud. Poslovi izvanredne uprave; Za poduzimanje izvanrednih poslova potreban je pristanak svih suvlasnika. Poslovima izvanredne uprave smatraju se poslovi koji prelaze okvir redovitog upravljanja kao što su: promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, davanje cijele stvari u najam ili zakup dulji od godine dana, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnog tereta i prava građenja na cijeloj stvari. Istim, tj. izvanrednim poslom smatra se i donošenje odluke o poduzimanju poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine. Za sve izvanredne poslove potreban je pristanak svih suvlasnika koji razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima i snose troškove obavljanja tih poslova. Poboljšica se iznimno može učiniti i na temelju odluke suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će ti suvlasnici sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve koja se time ne bi smjela smanjiti u tolikoj mjeri da se ne mogu pokriti troškovi redovitog održavanja, te ako poboljšica ne ide previše na štetu suglasnih suvlasnika. Međuvlasnički ugovor; međuvlasničkim ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, utvrđuju se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora. Takav ugovor sadrži osobito: veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način upravljanja nekretninom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom, opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl., uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini. ŠTO JE GODIŠNJI PROGRAM ODRŽAVANJA ZGRADE,ŠTO OBUHVAĆA I TKO GA RADI ? Godišnji program održavanja zgrade predlaže suvlasnicima upravitelj na temelju stanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Uredbom o održavanju zgrada NN 64/97 propisano je koji su to zajednički dijelovi i uređaji zgrade : nosiva konstrukcija zgrade ( temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl. ), pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade uključujući prozore i vrata, elemente zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade( kapci, žaluzine, grilje i sl.), krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade, dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada , zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta, požarni prilazi, ljestve i stepeništa, dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu, instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade, instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključujući reviziona okna, vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade, električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade, nužna i panična rasvjeta, zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade, telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijem, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade, zajednička kotlovnica i toplinska podstanica, zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanja dizala i sl. , gromobranske instalacije. Vrste radova koji se uvrštavaju u godišnji program su: obavezni radovi, hitni popravci, nužni popravci i ostali radovi. Obavezni radovi : (propisani posebnim zakonima) servis i kontrola dizala, servis i pregledi protupožarne opreme zgrade, dimnjačarske usluge, ispitivanje gromobrana, dezinsekcija. Hitni popravci: puknuća instalacija vodovoda i kanalizacije, začepljenje zajedničkih dijelova kanalizacije, kvarovi na nemjerenom dijelu plinske instalacije ( od ulaza plinske instalacije u objekat do plinomjera ), kvarovi na zajedničkom sustavu centralnog grijanja zaključno sa radijatorskim ventilom i prigušnicom , kvarovi na zajedničkoj nemjerenoj elektroinstalaciji jake struje , kvarovi na zajedničkoj elektroinstalaciji slabe struje ( portafon, antenski sustav, videonadzor ) , znatnija oštećenja dimnjaka, manji kvarovi na dizalu, uklanjanje oštećenih dijelova pročelja koji prijete prolaznicima. Nužni popravci: sanacija krovne konstrukcije, sanacija temelja, sanacija međukatne konstrukcije, sanacija ravnih i kosih krovova , sanacija dimnjaka, zamjena instalacija, popravak pročelja zgrade, izolacija zidova, podova i temelja zgrade, sanacija klizišta. U godišnji program obavezno se još uključuje i Obavezno osiguranje zgrade kao i naknada upravitelju, utvrđena Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom. U godišnji program mogu se uključiti i naknade za predstavnika suvlasnika , za poslove čišćenja zajedničkih prostora zgrade, rukovanje kotlovnicom, domarske poslove. Prilikom plaćanja honorara predstavniku, čistačici ili rukovatelju kotlovnicom sredstvima prikupljenim kroz pričuvu Upravitelj je dužan osim neto honorara na teret stambene zgrade platiti doprinose za mirovinsko i zdravstveno osiguranje te porez i prirez. Takođe se u godišnji program mogu uključiti i pogonski troškovi ( zajednički troškovi el. energije, vode i sl. ) Prema utvrđenom godišnjem programu suvlasnici zgrade koriste sredstva zajedničke pričuve. ŠTO JE KARTELNI SPORAZUM UPRAVITELJA ZGRADA ( U Puli i Splitu)? Vaše pitanje je je povezano s člankom u Glasu istre objavljenom 04.02.2010.god. Pa Vam preporučujemo da pronađete članak na www.glasistre.hr pod naslovom .Kartelni sporazum upravitelja zgrada, vi i ostali suvlasnici u Vašoj zgradi to proučite pa donesite Vašu odluku. Napominjem da je 2010 godine taj sporazum proglašen nezakonitim, međutim u Puli nijedan upravitelj kojeg spominjete nije smanjio cijene naknada, tako da su njihove cijene veće od naših cijena. PREDSTAVNIK SUVLASNIKA, KAKO GA BIRATE-ODREĐUJETE, DA LI GA I KOLIKO PLAĆATE ? Vaše pitanje sadrži više pitanja. Prvo predstavnika suvlasnika ne bira upravitelj zgrade. predstavnika suvlasnika biraju suvlasnici, natpolovičnom većinom glasova, računajući kvadraturu suvlasničkih udjela(bira se bilo kojim demokratskim postupkom). Također suvlasnici odlučuju da li će plaćati predstavnika ili će on tu dužnost obavljati volonterski. Mi zagovaramo i predlažemo model : da predstavnika suvlasnika oslobodimo plaćanja pričuve, kao neka vrsta kompenzacije (to nije ni puno ni malo, a pokriva neke troškove predstavnika suvlasnika). Taj iznos bi u Vašem slučaju iznosio 1,53x100m2 =153 kn/mjesečno. Neki predstavnici dobivaju naknadu koliko i upravitelj, pa čak i više ako se uzmu razna davanja na iznos koji se isplaćuje predstavniku (te zgrade obično imaju sredstva za hladni pogon, pa se postavlja i svrsishodnost plaćanja pričuve). Neki predstavnici sami kupe određeni iznos (uz ostale režije) , pa tako dobiju svoju naknadu, to po nama nije usklađeno sa zakonskim propisima. U manjim zgradama neki predstavnici rade volonterski i mijenjaju se svake godine ili svake dvije godine ( pa često imate situaciju da male zgrade bolje rješavaju održavanje zgrade nego veće zgrade, jer se bolje gospodari sredstvima). U svakom slučaju ako plaćate predstavnika suvlasnika, ne možete imati minimalnu pričuvu, jer nećete imati sredstva za hladni pogon zgrade.
Kooperanti
|
.jpg "PULA")
.JPG "PULA")
.jpg "MARČANA")
